住宅取得計画
マイホームを購入するための、ローンや控除のお話をします。
住宅取得計画
一番大事なことは「無理のない資金計画」です
家を買おうかと考えた時、まずは家族でモデルハウスなどを見に行かれるでしょう。
その時、2,000万円より3,000万円、3,000万円より5,000万円と、高い家の方に心が引かれるのは当然の事です。
ただし、それが自分達にとって「買える家」なのか、冷静に判断する必要があります。
頭金はいくら用意できるか？月々の可能な返済額は？ボーナス払いはどうするか？いつまでにローンを払い終えたいか？
ここのところをしっかり計画を立てないと、後で苦しくなります。
頭金
多ければ多い程よいですが、今ある貯蓄全部を注ぎ込むという訳にはいきませんね。
住宅価格の2～3割は用意したいですね。
月々可能な返済額
一般的に年収（手取り）の20%程度を上限に考えられると良いと思います。
手取りで年収500万円ですと、月々の払いとボーナス払いの合計が年間100万円となります。
しかし、他のローンの多い場合（例えば車のローン）は、それも含めて返済計画を考えてください。
ローンをいつまでに終わらせるか
サラリーマンなら定年まで、自営業の方は、引退するまでにローンを終わらせる様に考えておくと、老後の生活設計に余裕がもてますね。ここまでで、「家を買うのはむりかなぁ」と思われた方は、新築ではなくて、中古住宅、中古マンションを買うという選択肢はいかがでしょうか？
私自身、諸事情で築4年の中古住宅を1,500万円で購入しました。1,000万円のローンを組んで、一昨年、払い終わりました。今、家のローンが無いというのは、とても気持ちが楽です。
最初、少し違和感があったのですが、外壁をリフォームし家の色も変えたら、なんとなく「俺の家だー」という気持ちになり、違和感も全然なくなりました。
今後4年間、2万円弱のリフォームローンは残っていますが、新築で家を買っていたら何倍ものローンを払っている最中だったと思います。
私は自分の経験から、無理して新築の家を購入するより、中古住宅を購入し、余裕があればリフォームをするという選択肢も有りだと思います。
マイホームを新築や購入したとき（住宅借入金等特別控除）
住宅ローン等を利用してマイホームを新築や購入した場合、一定の要件に当てはまるときに、住宅ローンの年末残高の合計額等を基として計算した金額が所得税額から控除されます。
控除期間は平成20年12月31日までの間に住んだ場合には10年間です。住んだ年によって要件や計算方法が異なります
- 取得した日から6カ月以内に入居し、12月31日まで居住していること
- 年間所得が3000万円以下
- 床面積が50m2以上の住宅であること（店舗併用住宅については、居住部分の床面積が半分以上であること）
- 中古住宅は築後20年以内（耐火建築物は25年以内）であること。一定の耐震基準に適合するものについては築年数は問いません
- 10年以上のローンであること
- 取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などから取得したものでないこと。
- 居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年の間に居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などを受けているか又は受ける場合は、この特別控除を受けることはできませんので注意してください
- リフォームの場合、工事費用が100万円を超えること
なお、この控除を受けるには所轄の税務署で確定申告することが必要です。詳しくは税務署へお問合せ下さい。
住宅ローン
銀行の住宅ローンのタイプを大きく分けると、変動金利型、固定金利型、固定金利選択型の3つがあります。
- 借入期間中の定められた時期に金利を見直す変動金利型。
- 借りる時の金利が返済完了まで変わらない固定金利型。
- 一定期間だけ金利を固定し一定期間経過後に金利タイプを再選択できる固定金利選択型
選び方のポイントは、一般的に、金利の上昇期には長期の固定金利型を選択し、金利の下降期には変動金利型を選択するのが望ましいといえます。
現在は低金利時代ですから、今後は金利の上昇ということを考えておかなければならないと思います。固定金利と変動金利、今の金利だけを見ると変動金利の方が低いですが、将来的にその金利を保証しているものではありません。
住宅ローンは20年、30年の長期間にわたって返済していかなければなりません。固定金利ですと将来の返済額も変わりませんし返済計画も立てやすいです。長期の住宅ローンには固定金利の方が安心だと思います。金利が上昇した時に後で説明する繰上げ返済をする余力のある方は、変動金利の住宅ローンでも、返済途中での金利上昇分を相殺する事も可能です。収入は右肩上がりに上昇するばかりではない時代ですから、返済に困ることがないよう、慎重な借り方をしなければなりません。できるだけ少なく、できるだけ短く借りることを心がけましょう。
ローンを返済中に手元に余裕のある資金ができたら、ローン元金の一部を返済する「繰上げ返済」がおすすめです。繰上げ返済には、公庫では1回100万円以上、年金住宅融資なら50万円以上から繰上げ返済が可能です。民間ローンでの繰上げ返済には特に金額の定めはありません。が、ある程度まとまった金額でないと繰上げ返済するたびに1回につき事務手数料が数万円かかりますので、もったいないことになります。
繰上げ返済はできるだけ早い時期に行うほうがメリットが高いです。
祖父母・親からの贈与
どうしても自分の預貯金だけでは自己資金が不足する場合には、贈与税の特例を利用して、両親等から援助してもらう方法があります。祖父母・親からの住宅取得資金の贈与は550万円まで非課税の取り扱いとなっており、1500万円までは贈与税が軽減されます。
住宅購入はライフプラン・家計の見直しの絶好のチャンス
住宅を購入したら、ほとんどの人は何十年もローンを払っていかなければならないと思います。
子どもの居る家庭ですと、ローンを払いながら子どもの教育資金準備、老後の資金準備をしなければなりせん。
ここでしっかりライフプランを立て、家計を見直して収支バランスを改善しましょう。
住宅ローンを組んだ方のほとんどは団信（＊1）に加入されていると思います。
ローン残高分の死亡保障に新たに加入したのですから、今までの保険の死亡保障を見直す良い機会です。
（＊1）団体信用生命保険（通称「団信」と言われています）は、住宅ローンの返済途中で死亡、高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高を支払う制度です
